I Denne Artikkelen:

Renter på standardlån er ikke sammensatt månedlig, fordi renten på slike lån ikke er sammensatt i det hele tatt. En standard boliglån kostnader enkel interesse på månedlig basis. Dette betyr at du betaler hver måned alle av renten skyldes, så det er ingen ubetalt interesse for sammensatte. Dette er bra for låntakere, da det betyr at hver betaling bringer dem nærmere å eie sitt hjem direkte. Når det er sagt, det er en type boliglån som gir mulighet for sammensetting - den såkalte negativt avskrivningslån.

Hvordan sammensatte fungerer

Sammenligning refererer til å ta den interessen som har akkumulert på et lån og legger det til lånebalansen, slik at du ender med å betale rente på renter. For eksempel, si at du låner $ 100 for et år med 6 prosent årlig rente, sammensatt månedlig. Den 6 prosent årlige kursen oversetter til 0,5 prosent i måneden - 6 prosent divisjon med 12. Etter den første måneden blir du belastet 50 cent rente - 0,5 prosent av $ 100. At 50 cent er lagt til din lånebalanse, noe som gjør det til $ 100,50. Neste måned vil du bli belastet 50,25 cent av interesse - 0,5 prosent av $ 100,50. Med andre ord blir du nå belastet renter på forrige måneds interesse. Slik fungerer sammensetning. Kredittkortsaldoer påløper sammensatte renter, og penger du legger inn i rentebærende kontoer, tjener sammensatt rente. Standard boliglån er imidlertid ikke sammensatt.

Boliglån og enkel interesse

Bestemme betalingen

Lånegivere bruker en amortiseringsformel for å angi månedlig betaling basert på tre faktorer:

  • Hvor mye penger du låner, rektor.
  • Lengden på lånetid, som 15 år eller 30 år.
  • De rentesats på lånet.

Hver månedlig betaling på boliglånet ditt er nok til å dekke all den utestående interessen, samt en del av rektor. Handlingen med å avskrive låneinteressen over lånets levetid deler interessen ut for hver prinsipiell betaling. Siden det ikke er noen ubetalt interesse etter hver månedlig betaling, er det ingen sammensetning. For eksempel, si at du tar ut et $ 100.000 boliglån i 30 år med 6 prosent årlig rente, belastet med 0,5 prosent per måned. Amortiseringsformelen gir deg et månedlig prinsipp pluss rentebetaling på $ 599,55.

Bryter ned betalingen

Når den første betalingen kommer på grunn, skylder du hele $ 100.000, så du vil bli belastet $ 500 verdt av interesse, eller 0,5 prosent av $ 100,000. Resten av din første betaling - $ 99,55 - går mot å redusere hovedstolen. Din lånebalanse faller til $ 99,900.45. Igjen har du ingen ubetalt interesse, så det er ingen sammensetning.

Din andre betaling vil inneholde 0,5 prosent rente på $ 99,900.45, som er $ 499.50. Resten av din månedlige betaling - 100,05 - går mot å redusere hovedstol. Med hver etterfølgende betaling, Beløpet du betaler, går ned, mens mengden av rektor du betaler, går opp. Dette fortsetter til den aller siste betalingen, som vil bestå av bare $ 2,98 av interesse og $ 596,57 av hovedstol.

Den eneste unntaket

Den eneste typen boliglån som kunne involvere sammensetting er en som tillater negativ avskrivning. Dette er et ikke-standard eller "eksotisk" boliglån der utlåner tillater det, men krever ikke at du Betal mindre enn den påløpte renter på lånet hver måned for det første året eller to av lånet. I slike tilfeller blir den ubetalte delen av renten lagt tilbake i lånebalansen, og resultatet er sammensatt rente.

Hvordan Neg-Am Boliglån Arbeid

Si at du har en 30-årig, $ 100.000, 6 prosent lån som den som tidligere er beskrevet, men utlåner sier at du kan få en minimumsbetaling på bare $ 400 i måneden. På tidspunktet for din første betaling skylder du 500 dollar i interesse. Hvis du foretar minimumsbetaling, vil det være $ 100 i ubetalt interesse, hvilke forbindelser, som øker balansen til $ 100,100. Den neste måneden skylder du $ 500,50 i interesse. Du betaler $ 400 igjen, og resten $ 100,50 går på balansen din og så videre. I et negativt amortiseringslån, renteforbindelser månedlig.

På et tidspunkt konverterer et "neg-am" boliglån til et fullt utlånende lån - noe som betyr at tilbakebetalingen tilbakestilles slik at de dekker både hovedstol og renter, akkurat som en vanlig boliglån. Hvis lånet i eksemplet konverteres til full amortisering etter ett år, vil saldoen din være rundt $ 101,128. I løpet av de resterende 29 årene av lånet, ville betalingen din være rundt $ 614. Hvis konverteringen kom etter to år, vil saldoen din være $ 102,431, og betalingen din vil være omtrent $ 630.

Betalingsjokk

Når neg-am boliglån konverterer til full amortisering, går den månedlige betalingen vanligvis vesentlig opp. I eksemplet var økningen godt over 50 prosent. En del av dette skyldes effekten av sammensatt interesse, men den største faktoren i økningen er ganske enkelt at forrige betaling var kunstig lav - ikke engang nok til å dekke interessen. Mortgage spesialister refererer til denne plutselige økningen som betaling sjokk, og det kan utløse standard hvis låntakere ikke har penger. Jo lenger neg-am-perioden ved begynnelsen av lånet, og jo større mangelen mellom den første månedlige betalingen og det fullt avskrevne betalingsbeløpet, desto større sjokk vil det være.


Video: