I Denne Artikkelen:

Avdragslandskontrakter, også kjent som kontrakt for gjerning, er en rekke eiendomsfinansieringsfinansieringer som tillater en kjøper og selger å oversende bankens godkjenningsprosess og jobbe direkte med hverandre. Landkontrakter er en vanlig måte å kjøpe og selge eiendom på i Michigan, og mens alle landskontrakter kan variere på grunn av den fleksible karakteren av avtalen, er det fellesheter som alle parter bør forvente.

Den gjennomsnittlige kontraktsbetingelsene i Michigan: leverandøren

Land kontrakt kjøpere og selgere kalles vendees og leverandører, henholdsvis.

Grunnleggende vilkår

Den typiske landskontrakten, i Michigan og andre steder, krever at leverandøren holder gjerningen i eget navn som sikkerhet mens han midlertidig finansierer kjøpet til vendee. Leverandøren vil vanligvis ha et 30-årig lån, med en ballongbetaling på grunn etter fem eller ti år. De er enige om pris-, rente- og forskuddsbetaling, som er liten i gjennomsnitt og varierer fra 1 til 10 prosent. Vendee er også enig i å opprettholde eiendommen og utføre nødvendige reparasjoner, samt betale eiendomsskatt og forsikring. Tilbud er registrert med fylkesopptakeren av gjerninger.

Betalinger og avgifter

Gjennomsnittlig Michigan land kontrakt vilkår krever en 30-årig amortisering som krever vendee å betale hele balansen forfaller etter at leverandør-finans perioden avsluttes. Dette oppnås vanligvis via vendee refinansiering. Betalinger som vendingen gjør i løpet av perioden, akkumulerer en rettferdig andel for henne; den egenkapitalen brukes til å refinansiere til et banklån, og leverandøren er betalt i sin helhet. Når det skjer, overfører leverandøren tittelen til vendee.

Når ting går galt: Forfeiture

Hvis vendingen defaults, tillater Michigan selgeren rettighetene til fortabelse, forutsatt at klausulen er skrevet inn i salgskontrakten. Forfeiture gjør det mulig for vendee å rett og slett returnere eiendommen til selgeren dersom han faller bak på betalinger og ikke kan gjøre opp. Vendee har enten 90 eller 180 dager for å kurere standard, avhengig av hvor mye penger hun har betalt inn i kontrakten. Hvis hun ikke kan kurere standard, blir eiendommen returnert til leverandøren, og leverandøren holder betalingene gjort som likviderte skader.

Når ting går galt: Foreclosure

Michigan gir også leverandører rett til å avskrive ikke-judicially hvis salgskontrakten inneholder en salgsklausul. Dette betyr at selgeren ikke trenger å gå gjennom rettssystemet for å gjenvinne huset. Leverandøren kan også avskrive juridisk under Michigan lov, men det er tregere og dyrere. Den store forskjellen mellom fortabelse og foreclosure er at ved fortabelse, kan vendee bli nåværende ved å bare betale den forfallne balansen (og kan da forbli i eiendommen, forutsatt at hun forblir nåværende). Foreclosure akselererer hele saldoen på grunn og i tillegg kan tvinge vendingen til å være ansvarlig for eventuelle mangler som ikke er fornøyd ved salg av eiendommen.

Leverandørstandard

Michigan gir også beskyttelse for vendingene i tilfelle leverandøren ikke er i stand til å levere en klar tittel når kontrakten er tilfredsstillende (det betyr at vendee betaler leverandøren i sin helhet). Vendee kan sikre en rettskjennelse som leder selgeren til å levere gjerningen. Vendee kan også kansellere landskontrakten, og kreve retur av alle beløp som er betalt inn i eiendommen. Til slutt kan vendee søke ekstra penger skader.


Video: